买二手房应该注意什么问题？

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•   圈圈:你好！ 买二手房应该注意： 一、确认产权的可靠度 　　1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人； 　　2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房； 　　3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处； 　　4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。
     　　二、考察原单位是否允许转卖 　　1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成； 　　2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让； 　　3、一般来说，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
     　　三、查看是否有私搭私建部分 　　1、是否...全部

    圈圈:你好！ 买二手房应该注意： 一、确认产权的可靠度 　　1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人； 　　2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房； 　　3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处； 　　4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。
     　　二、考察原单位是否允许转卖 　　1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成； 　　2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让； 　　3、一般来说，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
     　　三、查看是否有私搭私建部分 　　1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼； 　　2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间； 　　3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
     　　四、确认房屋的准确面积 　　1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积； 　　2、产权证上一般标明的是建筑面积； 　　3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。 　　五、观察房屋的内部结构 　　1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点； 　　2、管线是否太多或者走线不合理； 　　3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。
     　　六、考核房屋的市政配套 　　1、打开水龙头观察水的质量、水压； 　　2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目； 　　3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象； 　　4、观察户内、外电线是否有老化的现象； 　　5、电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线； 　　6、煤气的接通情况，是否已经换用天然气； 　　7、小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器； 　　8、冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。
     　　七、了解装修的状况 　　1、原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉； 　　2、了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。 　　八、查验物业管理的水平 　　1、水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户； 　　2、观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局； 　　3、小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心； 　　4、小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。
     　　九、了解以后居住的费用 　　1、水、电、煤、暖的价格； 　　2、物业管理费的收取标准； 　　3、车位的费用。 　　十、追溯旧房的历史 　　1、哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限； 　　2、哪些人住过，什么背景，是何种用途； 　　3、是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案； 　　4、是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。
     十一、了解邻居的组合 　　1、好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次； 　　2、拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心； 　　3、与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。
     　　十二、算计一下房价 　　1、自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值； 　　2、委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估； 　　3、银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。 　　十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的条件是： 　　1、年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可； 　　2、能提供稳定的收入支付本息的证明； 　　3、愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押； 　　4、所购房屋产权所属真实可靠； 　　5、支付有关手续费。
     　　十四、请律师 　　1、二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠； 　　2、公房上市的时间不长，能提供这一类服务的律师并不多，收费标准也无一定之规； 　　3、建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。
     　　十五、找代理行 　　1、公房上市采取两头把关、中间放开的政策，中间的交易过程完全由代理行来操作； 　　2、代理行的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证； 　　3、在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？ 　　十六、考察代理行是否可靠 代理行应该提供两证： 　　1、有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书； 　　2、资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。
     　　十七、及时了解政策、程序、费用上的变化 　　1、公房上市还是一个新鲜事物，因此要做好心理准备，随时了解政策的变化； 　　2、媒体的报道十分关注公房上市，要注意报纸的新消息； 　　3、向律师及中介代理行咨询； 　　4、最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。
     　　十八、产权是否完整 　　1、确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷； 　　2、只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。
     　　十九、小心房款和产权的交接 　　1、不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题； 　　2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。
     　　二十、保证产权顺利过户 　　1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续；有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程； 　　2、从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。
     。收起

  

  箭***

  2007-06-19 15:20:38

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•   第一:二手房费用: 购买超过5年、住房面积低于140平方 1。5%契税+0。1%印花税+80元登记服务费+6元/平方米转让费+20元配图资料费 购买超过5年、住房面积超过140平方 3%契税+0。1%印花税+80元登记服务费+6元/平方米转让费+20元配图资料费 购买未满5年、住房面积低于140平方 1。
    5%契税+0。1%印花税+5。5%营业税+80元登记服务费+6元/平方米转让费+20元配图资料费 购买未满5年、住房面积超过140平方 3%契税+0。1%印花税+5。5%营业税+80元登记服务费+6元/平方米转让费+20元配图资料费证费 购买的手续如下: 二手房的交易程序是： 1。
    了解房屋产权状况，卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。 ...全部

    第一:二手房费用: 购买超过5年、住房面积低于140平方 1。5%契税+0。1%印花税+80元登记服务费+6元/平方米转让费+20元配图资料费 购买超过5年、住房面积超过140平方 3%契税+0。1%印花税+80元登记服务费+6元/平方米转让费+20元配图资料费 购买未满5年、住房面积低于140平方 1。
    5%契税+0。1%印花税+5。5%营业税+80元登记服务费+6元/平方米转让费+20元配图资料费 购买未满5年、住房面积超过140平方 3%契税+0。1%印花税+5。5%营业税+80元登记服务费+6元/平方米转让费+20元配图资料费证费 购买的手续如下: 二手房的交易程序是： 1。
    了解房屋产权状况，卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。 　　2。订立买卖契约(签定买卖合同)。买卖双方通过协商，对房屋座落位置、产权状况及成交价格等达成协议后，双方签定一份正式的房产买卖契约。 　　3。向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。
    买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的及出租房承租人未放弃优先购买权的情况拒绝申请，禁止上市交易。并根据交易价格是否符合市场价确定是否进行房地产评估（事实上一般都要评估）。
     　　4。立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按审批权限申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。 　　5。缴纳税费。税费的构成也比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其他商品房的税费构成是有区别的。
     　　6。办理产权过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭房屋买卖契约到发证部门申领新的产权证后，交易的房屋转让行为方为有效。至此二手房的房屋买卖行为全部完成。 第二:在二手房买卖中，最有必要被提醒的是买家，如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主，买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多。
      一、确认产权的可靠度 1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人； 2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房； 3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处； 4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。
     二、考察原单位是否允许转卖 1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成； 2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让； 3、一般来说，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
     三、查看是否有私搭私建部分 1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼； 2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间； 3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
     四、确认房屋的准确面积 1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积； 2、产权证上一般标明的是建筑面积； 3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。 五、观察房屋的内部结构 1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点； 2、管线是否太多或者走线不合理； 3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。
     六、考核房屋的市政配套 1、打开水龙头观察水的质量、水压； 2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目； 3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象； 　4、观察户内、外电线是否有老化的现象； 5、电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线； 6、煤气的接通情况，是否已经换用天然气； 7、小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器； 8、冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。
     七、追溯旧房的历史 1、哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限； 2、哪些人住过，什么背景，是何种用途； 3、是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案； 4、是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。 八、产权是否完整 1、确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等。
    要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷； 2、只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。 九、小心房款和产权的交接 1、不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题； 2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。
     十、保证产权顺利过户 1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续；有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程； 2、从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。 第三:房改房 2%契税+0。
    1%印花税+1%土地收益金+80元登记服务费+3元/平方米转让费+20元配图资料费+工商合同鉴证费 经济适用房：（住房面积低于144平方）享受面积部分5%土地收益金+2%契税+0。1%印花税+80元登记服务费+3元/平方米转让费+20元配图资料费+工商合同鉴证费 经济适用房：（住房面积超过144平方） 享受面积部分5%土地收益金+4%契税+0。
    1%印花税+5。5%营业税（差额）+80元登记服务费+3元/平方米转让费+20元配图资料费+工商合同鉴证费 工商合同鉴证费：房屋价值20万以下50元，20万-50万之间100元，50万-100万之间200元，100万以上300元。 4%契税+0。
    1%印花税+5。5%营业税（差额）+200元登记服务费+10元/平方米转让费+20元配图资料费 。收起

  

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  2007-06-19 17:42:06

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•   购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。 首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。包括房主、登记日期、成交价格等，还需要确认卖方产权的完整性，了解所购房有没有被抵押，以及与人共享等；注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。
    其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房...全部

    购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。 首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。包括房主、登记日期、成交价格等，还需要确认卖方产权的完整性，了解所购房有没有被抵押，以及与人共享等；注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。
    其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。 与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况等，都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解。在决定购买前，消费者应该仔细观察户型是否合理，各种管理是否到位，供电容量是否能够负荷空调等大型家电。
    查看天花板是否有渗水痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。有的还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准如何。此外，消费者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。 在掌握房屋基本情况的基础上，消费者应从多个方面对比判断二手房的价值。
    也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，弄清能否做二手房按揭贷款。一般情况下，银行按揭时会做保值评估，这个价格可以看出房屋的最低保值价。 最后，提醒您，购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。
     二手房的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。
    为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料，打消疑惑。 考察环境和配套, 旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。
    对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。 了解物业管理状况, 对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。
    还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入了“无人管”的状态，选择时宜慎重。 P。
    S。 正常情况下，房子交接完毕，房产登记过户后当日，您就应该拿到全部售房款，如果您不能按时交房，则根据情况，暂扣部分房款，待交房时付清，付款时间在合同中有明确规定。很多卖房人可能想卖房子拿到房款就完事了，其他与我无关。殊不知，如果买方故意不交供暖费、物业费，也不与对方签订相关合同，这时收费部门往往找原房主，尤其是原产权单位，弄得不好，还会影响您的声誉。
    如果寻找一家中介公司，则会省去这些麻烦。 补充一点：门窗老化也是二手房中的一个突出问题。主要的问题要看木门窗是否起皮、变形。 另外，二手房要彻底消毒，可用3％的来苏水、1％－3％的漂白粉水或用3％的过氧乙酸溶液喷洒。洒后关门窗1小时。 ================== 附 =============== “五证”包括：《国有土地使用证》、是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。
    《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。“五证”还有《建设工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》。
     两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。收起

  

  1***

  2007-06-19 15:31:30

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•   购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。 首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。包括房主、登记日期、成交价格等，还需要确认卖方产权的完整性，了解所购房有没有被抵押，以及与人共享等；注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。
    其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房...全部

    购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。 首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。包括房主、登记日期、成交价格等，还需要确认卖方产权的完整性，了解所购房有没有被抵押，以及与人共享等；注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。
    其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。 与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况等，都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解。在决定购买前，消费者应该仔细观察户型是否合理，各种管理是否到位，供电容量是否能够负荷空调等大型家电。
    查看天花板是否有渗水痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。有的还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准如何。此外，消费者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。 在掌握房屋基本情况的基础上，消费者应从多个方面对比判断二手房的价值。
    也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，弄清能否做二手房按揭贷款。一般情况下，银行按揭时会做保值评估，这个价格可以看出房屋的最低保值价。 最后，提醒您，购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。
     挑选“二手房”四大技巧 住房成为商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。目前，国家已开始加大促进二手房交易的力度，因此，二手房交易会逐渐活跃起来，但“二手房”买卖不像购置新房那样一目了然，因此，挑选时应格外注意。
     查明产权状况 “二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的，“身份”比较复杂，了解其产权状况非常重要。购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。
    另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。 特别注意的是，产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。 看清房屋结构 “二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。
     选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料，打消疑惑。
     考察环境和配套 旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。
    走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。 了解物业管理状况 对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。
    还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入了“无人管”的状态，选择时宜慎重。 二手房砍价技巧 目前，旧房交易日趋活跃，消费者在买房过程中应掌握一定技巧，以免多花冤枉钱。
     旧住宅由于长年磨损，质量下降，其价格很难得到准确估计。要想在砍价时居于有利地位，购买者应事先把握住宅的情况。要充分了解该住宅的弱点，弄清楚该住宅上市多久，卖出去的原因，要尽量搞明白曾有多少人出过价，出价多少，要弄清卖主有什么附加条件，付款方式如何，是否是分期付款，最好能弄清卖主卖房的原因，必卖的期限、卖房款的用处以及当年买进房屋时的真实价格。
    掌握上述信息，就可以酌情提出杀价的理由来。 砍价时，要有根要据地暴露旧住宅的各种不足之处，如环境差、设备老化等，迫使卖主降价。对于长期上市仍不能卖出的旧住宅，应正告其房主卖价太高，打击房主的自信心。如果了解到卖主最后的必卖日期，可使用拖延战术，一边讨价还价，一边拖延时间，等接近必卖日期时，利用卖主的急售心理，伺机杀价购买。
     也可让自己的熟人出面，通过交情，探听卖主所能接受的底价标准。为了使自己居于主动地位，砍价时要多听少讲，特别是不能轻易开口应价，要坚持不到最后关头不应价的原则。 另外，为了解除卖主的防备心理，杀价时最好坦率地告诉卖主，买房的目的是自用，而不是为他人代买，这样可以防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价。
     二手房安全交易四步走 第一阶段心理准备 针对目前尚不规范的房地产中介市场，是自己成交还是找有资质、信誉好的房产中介公司？如果自己找客户，首先您要有闲暇的时间；其二，您要有比较专业的房产及法律知识；第三，要有较好的心态及耐性。因为讨价还价的过程可能漫长而艰难。
     不如找一家代理公司试一试。但是找中介公司要注意：有无资质、信誉是否良好、操作是否规范，可打电话咨询一下，看看报价及公司的服务态度，也可亲自上公司实地考察，或问问周围已卖房人对中介公司的评价，最后您再选一家公司代理。 想卖多少钱？这是业主最关心的问题。
    如何确定房屋价格，应给自己的房产做个评估。 第二阶段市场考察 看看您的房产所在的区域，周边环境(包括文化、体育、医院)及生活配套设施是否完善，道路交通状况是否良好。 房屋建成年代、小区环境、房屋结构、朝向、楼层，都是影响房价的原因。
    业主应了解自己房屋优劣势，才可达到自己理想的预期价值。 第三阶段房屋交易 卖房者均希望尽快将房子卖掉。故而往往找多家公司，各家公司都带客户看房，其间，有各公司业务员，有想甩掉中介的买房人，同时不乏别有用心的不法之徒。房主是天天陪同看房，讨价还价，电话不断，精神高度紧张。
    建议卖房人先考察一下公司的声誉，与中介公司签订好代理协议，然后中介公司会派专人负责，有针对性地向客户推荐房房，组织看房，尽快地寻找买方，同时帮助办理过户的相关手续，省去了卖房人大量的时间和精力，安全可靠又快捷。 第四阶段物业交割 正常情况下，房子交接完毕，房产登记过户后当日，您就应该拿到全部售房款，如果您不能按时交房，则根据情况，暂扣部分房款，待交房时付清，付款时间在合同中有明确规定。
    很多卖房人可能想卖房子拿到房款就完事了，其他与我无关。殊不知，如果买方故意不交供暖费、物业费，也不与对方签订相关合同，这时收费部门往往找原房主，尤其是原产权单位，弄得不好，还会影响您的声誉。如果寻找一家中介公司，则会省去这些麻烦。 。收起

  

  红***

  2007-06-19 15:03:53

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