①在尚未确认房东真实身份前(诸如房屋产权证明、户口本、身份证),不要答应任何交付订金的要求。正规交付订金,必须书面签写合法的收据单,写明收据的用途、金额和时间。这一个租房需要注意的事项尤其重要。 ②警惕一切图片美观,房屋租金价格却低于市价过多的房源。俗话说一分钱一分货,天上不会掉馅饼,这类房子就算真实存在,房东低价出租也有不为人知的理由。 ③为了区分真假房东,租房注意电话联系房东第一句话可以这样问:您的房子租出去了吗?谨记,这里不要说出是哪套房子,如果对方回答租出去了就可以挂电话了,说还有其他房子可看的可能是中介冒充,也可能是代理公司,但无论怎样,那些都不是你要找的房子。如果说没有租出,直接跟对方约定见面时间和地点,如果说出的地方不是房源页面上显示的地点,也可以挂电话了。
1、严禁公办中小学招收择校生 坚持公办不择校,择校到民办的原则,严禁公办学校招收非政策允许的外地学生、接收择校生;高中全面取消择校生招生计划。鼓励发展民办教育,为人民群众提供多样化的选择。 2、严格控制班额容量 加快学校建设步伐,合理调整学校招生范围和区域,从2016年开始学校起始年级小学班额控制在50人以内,初中班额控制在55人以内,到2020年全市全面消除“大班额”现象。 3、明确生源排序 依据“房户一致”优先原则进行学区生源排序,学校招生时按照排序顺序接收学生。个别学区生源增长容量不够、不能完全接纳本学区适龄儿童(少年)入学的,由学校进行登记,区县(市)教育行政部门按照生源排序和相对就近的原则统筹安排。 4、明确与入学挂钩的房屋产权证性质 适龄儿童(少年)本人、父母或其他法定监护人提供的房屋产权证或房屋预告登记证,其产权证性质必须为住宅。非住宅性质的房产不能作为学生入学依据。 5、明确二手房和共有房屋产权证业主的入学规定 二手房业主(含继承、赠与的业主)子女入学,自前业主享受学区指标之日起满6年后方能再次享受学区指标;持共有房屋产权证的业主,一个业主子女享受学区指标后,另一个业主子女须满6年后才能再次享受该套房的学区指标。未满6年由教育行政部门统筹安排入学。 6、明确进城务工人员随迁子女入学条件 一是在长沙城区持续合法居住一年以上(含一年),二是须参加本市职工基本养老保险至少一年(2016年参保年限和居住年限不作要求)。 7、完善直升生政策 完全中学增设“本校直升生”。拿出一定比例的高中招生计划作为本校初中直升生的指标;省级示范性普通高中委托管理满6年的初中逐步减少对口直升生指标,从第7年开始对口直升生比例由5%下降到4%,第8年下降到3%。 8、空挂户不能作为学位分配依据 适龄儿童(少年)本人、父母或其他法定监护人户籍迁入长沙城区,但在长沙无房产且不在长沙居住和工作,小孩应回父母实际居住地或工作地接受义务教育。 9、房屋被征收居民子女入学有多种选择 棚户区改造及基础设施建设项目的被征收人自货币补偿协议签订之日起2年内,被征收人子女可凭市征收办备案的征收货币补偿协议,自愿选择在原被征收房屋的学区或新居住地的学区入学。 10、建立“长沙市义务教育阶段入学报名系统” 本地适龄儿童入读小学,进城务工人员随迁子女及外地回长生入读小学或初中,其法定监护人必须在入学前一年10—12月份期间登录报名系统,录入相关信息,申请学位。
动拆迁退税抵扣税相关政策: 1、被拆迁人重新承受土地、房屋权属必须在拆迁人取得拆迁证书或相关证明之后。 2、退税应提交的资料: (1)已交契税完税证(原件及复印件); (2)上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(原件及复印件); (3)购房合同、发票或其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证(原件及复印件); (4)户籍或权籍证明(原件及复印件); (5)拆迁证书或相关拆迁证明; (6)购房人的身份证明(原件及复印件); (7)填写《契税退还税款申请表》; (8)征收机关需要的其他凭证。 3、抵扣税应提交的资料: (1) 上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(原件及复印件); (2) 购房合同、发票或其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证(原件及复印件); (3)户籍或权籍证明(原件及复印件); (4)拆迁证书或相关拆迁证明; (5)购房人的身份证明(原件及复印件); (6)征收机关需要的其他凭证。
1、继续降准降息; 2、商业贷款首付继续降低; 3、户籍改革,降低工作居住证转户难度; 4、调整普通住宅界定标准; 5、放缓房产税落地; 6、继续释放规划政策红利; 7、直接购房减免税费+补贴; 8、降低房企融资难度; 9、减少土地供应,减少保障房供应。
一、房租问题大多数学生租房首先考虑的是房租,房租的多少,支付的方式时间这些在租房合同签订前都要与中介或房东协商好,另外,逾期违约相关责任也要区分清楚。在缴纳时一定要索要收据,凭收据退押金。 二、位置问题租房尽可能靠近公司,这样既可以节省时间,又可以避免因堵车导致上班迟到。若公司周边没有合适的房子,尽量找靠近地铁站,公交站附近的房,公交最好能够直达或换乘一次。另外,房子周边的配套也很重要,医院,菜市场,购物广场最好都有。特别注意周围有无娱乐场所,施工场地等对休息影响大的场所。 三、租房陷阱目前,租房市场上良莠不齐,刚步入社会的大学生很有可能就被“套路”。对此,在确定租房之前不要缴纳任何费用。在签订合同前看好房东的产权证及身份证,若为转租,看好二房东的租赁合同。在找房时,选择正规的网站和中介,以免上当受骗。四、合租问题若要合租,合租对象最好选择同学或熟人,尤其是女生合租时一定要谨慎,千万不要在未了解合租对象时贸然合租。在合租之前,了解合租对象的工作、兴趣爱好、家庭状况等信息,互留双方的身份证复印件、工作证复印件。在财物分担上也要事前协商好,还要考虑一方中途退租的话,留下来的人房租承担问题。总之,刚毕业的大学生在租房时一定要多听,多看,多了解,多留心,定会租到满意的房子。
治安都还不错 只要你不是每天天黑还在外面瞎逛。。。<br/>house,unit,apartment都有<br/>single,double或者客厅
1、提前还款的人将减少; 2、低首付的人越来越多; 3、买高档住宅的人会越来越多; 4、刺激购房需求提高;最直接的好处就是如果房贷利息能抵扣个税,那么购房者每个月到手的收入能多一些,可以减轻房贷压力。但同时也有人认为这一提议倾向于高收入、高房贷的群体,会刺激他们用贷款买房。值得思考的是个人所得税改革是考虑长久的方向,控制房价也不是光靠个人所得税就能解决的。
租房注意事项以下几点:<br/>第一,找好中介,把自己出租房屋的要求向中介说清楚,比如房屋的用途,对租客的要求,租期的长短,租金的多少,租金和押金如何支付(按月,按季,按年)。<br/>第二,中介会根据你的要求去筛选租客,当有合适的租客时会联系你当面看房。<br/>第三,看房后要确定租客是否是按你所要求的那样理解你出租房屋的意图,
毕业季过后,在刚刚就业、经济不宽裕的大学毕业生中选择租赁房屋的也多起来。毕业生租房过程中该注意哪些方面?济南市司法局12348法律专线特别选出近期接到的典型案例,给毕业生支招儿提醒。 二房东租房注意事项:租房子,记得提防“二房东” 案例:大学生小刘为赶在毕业前租到房子,今年6月在济南某小区与自称房东的梁某匆匆签了租房协议。约定租期1年,月租金900元。但刚入住了半个月,小刘就被正牌房主告知,梁某是二房东———其无权将房屋转租,租房合同无效。 12348律师:梁某确属无权转租房屋,小刘与梁某所签订的房屋租赁协议也是无效的。小刘的租金损失可通过诉讼方式要求梁某返还。毕业生在签订租赁协议之前,应对出租方的情况仔细了解,请求出租方出示相关身份证、房产证等证明。还应按有关规定办理房屋租赁登记备案。这样做,能更好地避免假房东、二房东欺骗承租人纠纷的发生。 二房东租房注意事项:多人合租需征得房主书面同意 案例:驻济某高校学生小孙打算与两个同学合租,但不知道这种形式是否合法,有哪些注意事项? 12348律师:合租形式法律是允许的,但必须事先征得房主书面同意。并且合租同伴也必须书面约定明确怎样分担房租,怎样分担水电气各项费用及其他事项。合租方式通常有两种方式:一种是两个以上的承租方同时与房主签订一份房屋租赁合同;另一种是房主授权承租人可以与他人签订合租协议,经房主同意之后,共同承租房屋。
1、房产证上的人和你签合同的人是不是一样。租房者首先应请房东出示身份证件、户口本原件,因为现在不少骗子都使用假身份证行骗,而原件与复印件相比更容易辨别;其次请房东出示房屋权属证明原件,加产权证或是使用权证,若产权证正在办理过程中,那么应当出示与原产权单位签署的购房合同;第三,让房东多介绍一下房子和周边情况,从言谈间了解房主是否熟知... <br/>1、房产证上的人和你签合同的人是不是一样。租房者首先应请房东出示身份证件、户口本原件,因为现在不少骗子都使用假身份证行骗,而原件与复印件相比更容易辨别;其次请房东出示房屋权属证明原件,加产权证或是使用权证,若产权证正在办理过程中,那么应当出示与原产权单位签署的购房合同;第三,让房东多介绍一下房子和周边情况,从言谈间了解房主是否熟知基本情况。<br/>2、上次的水电气以及物管还有光纤电话费等结清没有<br/>3、你最好把房间里有的东西和新旧情况写清楚,租房者在承租房屋时一定要清点好房屋内部设施如门窗,家电、家具,煤气等,并且在看房时检查一下家电的正常运作情况,家具的完好程度等,然后将其一一列入到清单内。最好注明如果出现故障时维修费用由谁来承担,也好免除租房者在入住后,家用电器等发生毛病维修时与房主产生矛盾,责任划分不清,注意有没有漏水,东西有没有损坏的情况。<br/>6、租房者合同期满要求退租时,房主可能会以房屋设施损坏或者其他藉口作为条件来克扣租房者押金,造成租客不必要的损失。因此在签订租赁合同时,双方就应当注明租约期满后多少个工作日内,在房屋及其设施无毁损的情况下,业主应退还押金。<br/>7、 要明确租赁房屋所在的位置、间数、面积、质量、租赁期限、租金及支付期限与方式等。<br/>8、 要对房屋维修及费用问题做出约定<br/>9、 审查合同主体是否合格,即出租人与承租人是否具备相应的条件。审查租赁的客体是否合格,即出租人的房屋是否为法律、法规允许出租的房屋。审查房屋租赁手续是否完备。房屋产权证明并非是合法出租的充分条件,还应按有关规定办理房屋租赁许可证,租赁合同也要进行租赁登记方可生效。 全部
主要包括:<br/>一、房产证上的人和你签合同的人是不是一样,小心被骗哦。<br/>二、上次的水电气以及物管还有光纤电话费等结清没有。<br/>三、把房间里有的东西和新旧情况写清楚<br/>四、签合同的日期以及房租到期时间,还有就是交租方式和交租日期,如果房东提前终止合同该如何赔偿等。 <br/>五、要明确租赁房屋所在的位置、间数、面积、质量、租赁期限、租金及支付期限与方式等<br/>六、要对房屋维修及费用问题做出约定
1、限购政策 对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭,下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭,限购1?套住房(含新建商品住房和二手住房)。因此,外地人在北京只能购买一套住房。 2、停售政策 对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。 3、二套房首付新政策 新政策规定,各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭,要切实执行“首付款比例不低于50%,二套房为非自住房首付不低于七成,贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。
租房时应注意以下几点: 1、了解合租的其他住户的基本情况。 2、了解房东或包租老板的确凿信息。 3、检查出租房设施的好坏,更换门锁。 4、谨慎签合同。 最后一点要注意的是,看房时最好有两个人,这样自身安全有保障,也有个伴出谋划策。
1.契税方面,以前大多数城市契税征收主要有两个门槛,即90平方米和140平方米。新政以90平米为界的划分契税征收门槛,简化了原有的征税标准。这对于首套购买140平米以上大户型的人群和二线城市的二套购买人群提供了实质性的税费减免。 2、营业税方面,则主要体现在满两年的非普住宅营业税征收。 整体而言,新政鼓励了一、二线城市市场进行大户型改善、换房需求,以及二线城市二套房屋的购买需求。 219新政前后契税变化情况 契税部分一线二线变化点 新政后1套90平米以下1%1%一线城市首套购买140平米以上契税减免50%,二线城市购买二套契税出现最高67%的减免。 90平米以上1.50%1.50%,2套90平米以下3%1%,90平米以上2.00%,新政前1套90平米以下1%1%,90-140平米1.50%1.50%,140平米以上3%3%,2套90平米以下3%3%,90-140平米,140平米以上 219新政前后一二线城市营业税对比 营业税普通住宅非普通住宅变化点 新政后一线满两年维持原状二线城市满两年非普住宅减免全部营业税,未满两年,二线满两年免征,未满两年5.5%全额,新政前一线满两年免征5.5%差额,未满两年5.5%全额,二线满两年免征5.5%差额,未满两年5.5%全额 根据税率的调整,我们也计算了在新政前后购房者所缴纳的契税额,以一个非北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)和深圳(楼盘)的购房者为例: 若以购买150平米、总价300万元的首套住房为例,按照旧税率需要缴纳契税9万元,而按照新税率仅需缴纳4.5万元。 若是购买二套房90平米以下契税仅为原先的三分之一,90平米以上为原先的三分之二。 以80平米总价160万元住房为例,按照旧税率需要缴纳契税4.8万元,而按照新税率仅需缴纳1.6万元; 以100平米总价200万元住房为例,按照旧税率需要缴纳契税6万元,而按照新税率仅需缴纳4万元。
一、房租问题大多数学生租房首先考虑的是房租,房租的多少,支付的方式时间这些在租房合同签订前都要与中介或房东协商好,另外,逾期违约相关责任也要区分清楚。在缴纳时一定要索要收据,凭收据退押金。 二、位置问题租房尽可能靠近公司,这样既可以节省时间,又可以避免因堵车导致上班迟到。若公司周边没有合适的房子,尽量找靠近地铁站,公交站附近的房,公交最好能够直达或换乘一次。另外,房子周边的配套也很重要,医院,菜市场,购物广场最好都有。特别注意周围有无娱乐场所,施工场地等对休息影响大的场所。 三、租房陷阱目前,租房市场上良莠不齐,刚步入社会的大学生很有可能就被“套路”。对此,在确定租房之前不要缴纳任何费用。在签订合同前看好房东的产权证及身份证,若为转租,看好二房东的租赁合同。在找房时,选择正规的网站和中介,以免上当受骗。 四、合租问题若要合租,合租对象最好选择同学或熟人,尤其是女生合租时一定要谨慎,千万不要在未了解合租对象时贸然合租。在合租之前,了解合租对象的工作、兴趣爱好、家庭状况等信息,互留双方的身份证复印件、工作证复印件。在财物分担上也要事前协商好,还要考虑一方中途退租的话,留下来的人房租承担问题。总之,刚毕业的大学生在租房时一定要多听,多看,多了解,多留心,定会租到满意的房子。
春节出租房注意事项一:费用问题要思量 春节前后租房市场的差异十分明显,春节前是务工人员大量流动,租房市场也迎来淡季,此时租房需求不足,房东为了尽快将房屋出租出去,大都将房屋租金下调。这时候租房无疑是的,每月省下200元租金,一年下来也是不小的数额。但是需要注意的是,春节期间大多数人都会回家过年,那么这期间房子就会闲置,还有的人可能租期没到选择提早租房,这时就要考虑费用合不合算的问题。如果房子闲置的租金或者因提早租房而多付的租金比年后上涨的租金多,那年前租房就不合算了。具体费用问题和涉及到自己的搬家,工作调动等都需要自己思量,以免租了房浪费。 春节出租房注意事项二:安全问题不能忽视 春节期间,大多数人回家过年,租的房子中就会空置,这期间正是小偷作案的“好时机”,因此在过年期间,出租房的防盗问题要格外注意。家中不要放贵重的财务,以免有人见财起意;家中无人一定将房屋门窗关好并锁好;另外还可以找邻居帮忙照看房子。万一房屋被盗,一定保留好现场证据,及时报警。除了注意防盗,还要注意防火问题。春节期间,燃放烟花爆竹,家中煤气泄漏等都有可能酿成灾难。如果过年时出租房内没有人,应将门窗关好,并将窗帘等易燃物品远离窗口,避免烟花爆竹的火星溅射到窗帘上引起火灾;将煤气总阀门关闭,防止煤气泄漏;将电源总开关关闭,既省电,又能避免电器电线过热可能引发的火灾。 春节出租房注意事项三:租房要防骗 无论是春节前还是春节后租房,都要注意防骗问题。春节前,由于租金相对比较低,很多人忽略了查看房屋的质量状况和核实房东身份,导致交付房租后发现被骗。而春节后租房旺季,一房难求更让人在找房时匆忙而忽视了防骗。很网友租房被骗的经历大都相似,贪图小和不仔细查看房东证件、不勘察房屋状况草率租房是被骗的主要原因。因此,租房时一定要注意多了解多核实,不要被诱惑冲昏了头脑,时刻保持清醒,租房才能防止被骗。
新的房贷政策不再以家庭拥有的房屋数量来认定,二套房购买家庭只要还清首套贷款,再次贷款也将按照首套房认定。 2014年9月30日,央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。其中,关乎个人按揭贷款的条例最受市场关注。包括:首套房首付比例30%,贷款利率下限是贷款基准利率的0.7倍,以及对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买商品房,执行首套房贷款政策。
1、租房搬家时将原房子恢复原样 房东在租房时都会要求租住者交一笔押金,为日后对房子损坏做保证的。退房时避免房东找各种借口不退押金,在租房搬家前需要将房子恢复租住前的样子,让房东找不到借口。 2、租房搬家进来不要购买大件家电 既然是租房子住,就不要购买大件的家电,否则在日后搬家时不方便搬运。也会加大搬家成本。
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在深圳,注册公司下来,如果没有租赁合同要开基本户可以吗? 现在给你肯定的回答! 普及一下对公账户(基本户)和一般户的区别: 对公账户基本户:一般是在公司注册时即开立的公司基本存款账户,一个公司只能开设一个基本存款账户,也是唯一能存取现金的存款户,除了存取现金也可以办理转账汇款等业务,可以说这个户是公司的万能存款户。 一般户:是公司开立的专门用于转账汇款业务的银行存款户,可以开立多个一般户,不能存取现金。 一般来讲,凡是涉及到现金存取、纳税款、社会保险款及缴纳政府部门的款项等都在基本户,而与其他公司及个人之间的转账可以在一般户进行。 怎么开对公账户(基本户)呢? 1、深圳公司开基本户需要法人亲自到场;没有法人只能换法人开户了 2、需要带齐资料: (1)营业执照正本、副本(三证合一); (2)印章:公章、财务章、法人私章 (3)法人身份证(原件); (4)如需办理网上银行业务,想多开个网银,可以携带公司另外一个同事的身份证原件。 每个银行要求资料可能不一样,具体需要哪些资料可以咨询下银行的工作人员。 3、开户行年费多少?每家银行每个区的年费都不一样,比如农行建行年费1680,工行年费 1200,首年免费,只是开户费500,有的地方是498; 4、具体在银行办理开户的时候,办理过程需要花多长时间? 开户须填写公司详细的资料以及一些表格,整个办理过程大概需要1个小时左右。 5、开户时间要多久? 因为资料要提交中国人民银行审核,整个开户下来需要15个工作日左右。 6、是否需要存钱进去账户? 不用往账户存钱,但是需要1-4万现金激活账户,激活后即可提取。 7、注册外地公司可以再深圳开户吗? 有客户问我外地的营业执照能否在深圳开基本户,理论上说是可以的,但是现在开基本户的限制越来越严格了,建议客户选择营业执照所在地开基本户。 8、开户需要租赁合同吗? 深圳现在开户越来越严格,大多数银行需要提供红本租赁凭证才能开基本户,也有少部分提供租赁合同可以开。
不需要交纳押金! 一是因为这是岛上(酒店就是岛),你不交纳押金的话,即使你损坏了酒店物品,你也跑不了:))) 二是因为你预定酒店的时候都已经把住宿费用预先交给了旅行社或代理,否则你也去不了 三是你在岛上的一切费用(除了小费)都是记帐,在你离开酒店的时候在前台结清! 另外,我建议你带点现金就行了,因为你的住宿费用甚至包餐费用都已经事先交给旅行社或代理,已经由其给酒店了,你去酒店的花费就是水上活动的费用以及吃饭(含点饮料)的费用,不会很多的,一般两个人带1000美金是足够的!这样刷卡也行,交现金也行,双保险! 然后再带点一美圆的零钞(20美圆就行了),用来支付小费!
租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。租赁合同应包括以下条款: (1)租赁物的名称;(2)租赁物的数量;(3)租赁物的用途;(《租赁期限;(5)租金;(6)押金;(7)租赁物的维修等。
房屋租赁合同,即以房屋为租赁标的的合同,具体到房屋租赁合同的含义,概括地说是指房屋的出租方,将房屋的使用权交予承租方,承租方按照双方约定的期限和数额向出租方缴纳租金,明确双方的权利和义务,并在合同终止或者合同期限届满时,将承租的房屋完整无损地退还出租者。经租赁双方协商的这种权利义务关 系,用文字形式固定下来形成的协议,就叫做房屋租赁合同。房屋租赁,当事人应当签订书面租赁合同,租赁合同应当具备以下条款: (1) 双方当事人姓名或者名称及住所。 (2) 出租房屋的具体位置和特点。合同应注明房屋坐落的具体地点、门牌号、楼层、房屋结构、房屋装饰及附属设备,房屋的幢数、间数和总面积等。 (3) 租赁用途。房屋的用途关系到城镇开发规划、房屋出租的期限和租金等问题,故房屋租赁合同应予以明确。 (4) 租赁期限。房屋租赁应当是有期限的,而不应是无期限的,租赁期限包括了租期和房屋交付期限,期限应具体到某一天。 (5) 租金及交付方式。租金不仅应写明具体数额,而且还应注明租金交付的方式,是按月还是按季或按年交付。 (6) 房屋修缮责任。合同中应尽可能明确房屋修缮与保养的项目、方式及费用的承担。合同没有规定的,应按照“谁出租谁负责”的原则,由出租方负责房屋的维修、保养,但如果因承租人的过错造成房屋及其附属设施损坏的,由承租人负责修复或赔偿。 (7) 转租的约定。房屋租赁合同中应约定是否允许承租人转租,如合同中没有相应的规定,将适用法律法规关于转租的规定。 (8) 变更和解除合同的条件。 (9) 违约责任。 (10) 当事人约定的其他条款。 (11) 争议的解决方式。 (12) 合同的生效。 房屋租赁合同中的这些条款,明确了双方的权利和义务关系, 保障了双方当事人的利益。在实践中,必须在双方平等协商的基础上,具体载明以上内容,没有这些主要条款,那么合同就难以履行。
租赁期限不满六个月的租赁合同,既可以采用口头形式也可以采用书面形式。因为租赁期限较短的合同一般来说租赁物的价值不大,经使用后消耗也不大,租金也较少,证据也不易散失,一旦发生纠纷容易分清责任,所以不要求当事人以书面形式订立合同。租赁期限在六个月以上的租赁合同应当采用书面形式。因为租期长的合同租赁物的价值通常较高,租赁物经使用后消耗也较多,租金也较多,证据也不易收集,如果当事人以书面形式订立租赁合同,将双方的权利义务约定清楚,在发生纠纷时就有据可査,有利于保护当事人的合法权益。租赁期限在六个月以上的,如果当事人没有采用书面形式订立合同,则视为不定期租赁,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
因为他们是亲兄弟的原因,相互都不承认转让过,请问我们该怎么办。
一般而言,“订金”是一种预付款,是可以要求退还的,除非双方签订 的合同另有规定。开发商一般应在签约后将“订金”及时退还或者抵充房 款;而“定金”是一种合同的保证金,如果买方违约,是不能要回“定金” 的;如果卖方违约•则应双倍返还。因此,买房者在认购书上签字的时候, 一定要看清到底是“定金”还是“订金”,以免因一字之差,给自己造成 损失。 《中华人民共和国合同法》 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定,一方 向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者 收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的 一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立 商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应 当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品 房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
本案中,虽然甲在签订合同时没有明确办理房屋产权证的日期,但这并不 意味着开发商可以无限期的拖延办证。对此,我国司法解释做了规定,即对于 期房,如果交付房屋后超过90天,由于开发商的原因未能取得房产证的,那 么购买人有权要求开发商承担违约责任,因此甲可以追究乙公司的违约责任。 甲因为没有房产证导致房屋无法出租,致使甲损失了本来可能获得的经济收 人,作为间接损失,甲可以要求乙房地产开发公司赔偿。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属 证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任: (一) 商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二) 商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日 起90日; (三) 商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起 90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总 额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
本案中,被告乙只是房屋承租人,不是涉诉房屋的所有权人,他的卖房行 为是无权处分行为。无权处分人擅自处分他人不动产的,不动产所有权人有权 追回。但是,如果买房人善意取得该不动产时,原不动产的所有人就不能追回 该不动产。本案中,买房人甲符合善意取得的条件:(1)甲不知道乙不是真正 的产权人,乙无权处分该房产,甲购买该房屋是善意的;(2)甲已经付清房 款,也就是支付了合理的对价;(3)甲已经就该不动产到房产部门进行了过户 登记,该房产已经过户到甲的名下。因此,甲通过善意取得的方式取得了该房 屋的所有权。至于原房主丙的损失,既可以通过民事诉讼的方式请求乙承担侵 权责任,也可以向法院提起行政诉讼,请求房产登记部门承担行政责任。 《中华人民共和国物权法》 第二十一条当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承 担赔偿责任。 因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构 赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人 有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动 产的所有权: (一) 受让人受让该不动产或者动产时是善意的; (二) 以合理的价格转让; (三) 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要 登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向 无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。
由于近年来房价波动较大,房屋差价损失就成为二手商品房交易损害赔偿 诸问题中的一个焦点问题。大多数二手房买卖纠纷损害赔偿案件都是因为卖方 恶意违约所造成。房屋是普通百姓赖以生活的安身立家之所,大部分的买房人倾其一生的积 蓄买房,一旦卖房人恶意违约就会使买受人遭受莫大的伤害,不仅在精神中受 到打击,而且由于房价快速上涨,不可能再以同样的价格购买到同等地段同等面积的住房。因为房价上涨,房屋差价就是由于卖方违约导致合同解除时的房 屋价值与签订房屋买卖合同时的房屋价格之间存在的差额,属于卖房人违约使 买房人遭受的经济损失。这种经济损失是违约行为造成的实际损失,应当由卖 房人进行赔偿。买房人向卖房人主张因其违约行为造成的经济损失的,人民法 院应予以支持。关于房屋涨跌损失的确定,如双方对房屋差价有约定或事后达成一致的, 应尊重当事人的意思自治,从约定;双方不能协商确定的,可通过专业机构评 估确定房屋涨跌损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约 定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合 同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应 当预见到的因违反合同可能造成的损失。
根据北京市建委公示的《存量房自行成交网上签约及办理转移登记流程》, 买卖双方填写信息表时,需要对标的物进行确认,并明确价款、支付时限等内 容,随后进行网签。因此,网签的内容属于房屋买卖合同的主要内容,对双方 具有法律约束力。 自行成交网上签约及办理转移登记流程: 1. 买卖双方达成成交意向,并就合同条款协商一致。 2. 买卖双方填写《存量房买卖合同信息表(自行成交)》并持房屋所有 权证和身份证件等到网签服务窗口申请网上签约。 3. 窗口工作人员将信息表有关信息录人网签系统,打印合同第一部分内 容(1〜4条),交买卖双方核对确认。 4. 窗口工作人员将《存量房买卖合同》(网上打印的合同第一部分和印刷 版的第二部分)、《存量房买卖合同信息表(纳税)》、《存量房交易结算资金自 行划转声明》、《转移登记申请书》和《办理转移登记服务指南》交给买卖 双方。 5. 买卖双方根据约定填写买卖合同第二部分相关条款内容,并在一式四 份的合同上签字或盖章后,合同依法生效。 6. 买卖双方持《存量房买卖合同信息表(纳税)》及其他相关材料到地 税部门办理纳税手续;补交土地出让金或土地收益等价款;并按《办理转移登 记服务指南》持有关材料到权属登记窗口办理转移登记手续。 7. 权属登记部门审核合格后,发放房屋所有权证。 网上签约完成后,在北京市房地产交易管理网 首页“存量房网签查询”栏目,凭买卖双方签约时设定的密码,可查询房屋签 约情况及转移登记办理进度。买卖双方未达成交易、合同中买受人或资金划转 方式变化的,当事人应按照预先在《存量房买卖合同信息表(自行成交)》对 网上信息注销的期限与方式的约定,到服务窗口办理网上信息注销。网签其实 是为了让房地产交易更加透明化,网签起到很好的监督作用,以防“一房 二卖”。 《中华人民共和国合同法》 第十二条合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款: (一) 当事人的名称或者姓名和住所; (二) 标的; (三) 数量; (四) 质量; (五) 价款或者报酬; (六) 履行期限、地点和方式; (七) 违约责任; (八) 解决争议的方法。 当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
法律及有关规定虽然允许承包方自主流转承包经营权,但对以转让方式流 转的,法律规定了较为严格的条件,不仅要求转让双方签订正式的书面合同且 转让应经发包方同意。本案中,2001年,甲外出打工,将其15亩承包田租给乙 耕种,并由乙交纳各种税费,但双方没有签订书面合同,尽管村委会将该情况 登记人账,并按耕种情况调整了两户的上缴金额,但是,本案中乙未提供证据 证明甲乙就诉争的15亩土地签订书面的土地承包经营权转让合同。本案甲持有 的县人民政府颁发的《农村土地承包经营权证》上明确记载甲对该田有承包经 营权,而且乙已经过行政诉讼,该证也没有撤销,应当认定其效力,成为甲对 该地有承包经营权的明确的法律依据,法院据此认为乙没有取得该地的承包经 营权,判决乙、丙两将该15亩土地返还给甲,依法保护了甲的土地承包经营权。 《中华人民共和国农村土地承包法》 第三十七条土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式 流转,当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的,应当经发包方同 意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的,应当报发包方备案。