地下人防工程，是房地产开发公司经常碰到的一个项目，是房地产公司 会计人员的一个重点和难点。人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等 而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。对于开发公司来说，人防工程的支出是一种义务，带有强制性的特点。
  根据 《人民防空法》第二十二条规定：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。同时，根据《关于改变结合民用建筑修建防空地下室规定 的通知》（人防委字[1984 ] 9号）第三条规定：结合民用建筑修建防空地下室，一律由建设单位负责修建。
  开发公司可以选择的只能是修建人防工程，还是缴纳 易地建设费。根据《建设部印发关于规范防空地下室易地建设收费的规定的通知》 (计价格[2000 ] 474号）第二条规定：对按规定需要同步配套建设，但确因下列条件限制不能同步配套建设的，建设单位可以申请易地建设。
  当然了，如果要修 建人防工程的，从节约成本的角度来说，开发公司尽量选择物资掩蔽的地下人防， 尽量避免修建人员的地下人防。在房屋测量和销售的时候，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定：作为人防工程的地下室也 不计入公用建筑面积。
  从中可以看出，人防工程是不包含在商品房的面积当中， 当然是无法正常对外销售的。目前，人防工程的所有权有一定的争议。通常，有三种意见：第一，国家所有。根据《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第二条： 人防工程及其设备设施是国家的财产，同时各地方也有相类似的规定，例如《大连市人民防空管理规定》第二十条规定：人民防空工程使用人应向人民防空主管部门申领人防工程使用证，按规定签订使用协议书。
  在实际操作中，开发商在竣工后也需要将人防工程移交给当地的人防部门，当然大多数又签订了使用协议书， 租了回来。第二，开发单位所有。根据《人民防空法》第五条规定：人民防空工程平时 由投资者使用管理，收益归投资者所有。人防工程没有包含在商品房的面积当中，也就不归业主所有。
  投资者当然就是开发单位了。第三，业主全体所有。根据《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住 宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。同时，由于开发单位通常将人防工程的成本放在了整个销 售项目的成本当中，相当于全体业主购买了人防工程的投资。
  同样根据《人民 防空法》第五条，应当属于业主所有。从目前的实践来看，当时由于防空工程的特殊性，无论是开发单位和业主都不可能拥有完全的所有权，因此倾向于国 家所有，只不过是由开发单位回租使用而已。下面的相关税收都按照国家所有 说来进行处理。(1) 人防成本所得税扣除对人防工程费用，房地产企业只有两种选择：自建或缴纳人防易地建设费， 既然缴纳人防费就可以进人成本，那么自建的成本理应在所得税前扣除。
  根据《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2009 ] 31号）规定：属 于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。人防工程的设计、施工、监理、报竣等工作都需要当地的人防部门进行监督，竣工后无偿移交给人防部门。
  在实际工作中，往往无法单独核算，需要计算分 摊人防工程的成本，汇总后并人到整个项目的公共配套设施中，在所得税前进 行扣除。(2) 出租时的营业税人防工程移交后，通常开发单位提出申请，签订租赁合同并领取人防工程使 用证后，会将人防工程回租过来。
  这时候进行适当改造，大都改造成地下车库, 然后对外转租。因为所有权属国家，因些只能对外租赁处理，签定租赁合同，即 使签订使用合同，也应视同租赁合同处理，大都是一次性交纳租赁款。对于这部分租金的收人，不能按照销售不动产的税目来走，应按照租赁业的税目来走。
  理由如下：(1) 营业税根据《关于营业税若干政策问题的批复》国税函[2005 ] 83号）第一条规定: 对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权’应按照“服务业一租赁业”征收营业税。
  营业税的纳税时间，由于是一次性收款，根据《关于营业税若干政策问题的 通知》（财税[2003 ] 16号）第五条规定：单位和个人提供应税劳务、转让专利权、 非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等，下同），其营业税纳税义务发生时间以 按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收人的时间为准。
  可以 按照会计方面的规定，分期纳税。但由于所得税方面的要求，以及实务中的处理习惯，还是建议在收到与收款的时候，一次性缴纳营业税，以避免麻烦。人防车位出租，在发票使用上应使用服务业发票，而不是不动产发票。另外，根据《关于营业税若干问题的通知》国税发[ 1995] 076号）第五条 规定：关于转租业务征税问题单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给 他人的行为也属于租赁行为，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。
  (2) 企业所得税根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令 第512号）规定，租金收人应按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收人的 实现，就是说在按照合同规定收到款项的时候一次性确认为收入。同时，将支付给人防部门的租金和改造的费用配比扣除。
  (3) 印花税根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令[1988 ]第11号）财产 租赁合同，按租赁金额千分之一贴花。根据国家税务总局关于1元以下应纳税额 和滞纳金处理问题的公告（国家税务总局公告2012年第25号）中规定：主管税 务机关开具的缴税凭证上的应纳税额和滞纳金为1元以下的，应纳税额和滞纳金为零。
  注意，按照合同总金额一次性交纳。合同未到期解除合同的，印花税不作 调整。(4) 房产税2006年1月1日起，财政部、国家税务总局下发了《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）规定：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
  人防部分由房地产公司自己使用，不应缴纳房产税，因为是房地产公司从人防办承租的，当然人防不属于房地产公司资产，在账上也没有体现。如果开发公司将人防部分对外转租，对于转租相关的房产税，目前国家没有统一明确的政策，各地对转租房产征税规定各有不同，大约有三种：第一，对于转租收入不征收房产税；第二，发生转租，由转租人按租金全额收入按综合税率缴房产税；第三，发生转租，由转租人按租金差额收入按12%缴房产税。
  根据《房产税暂行条例》（国发[1986]90号）第二条规定：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
  开发公司既不是人防工程的所有人或承典人，也不存在产权未确定的情况，因此不是纳房产税的纳税义务人。因此，开发公司转租不应当缴纳房产税，但建议同当地的税务机构联系，进行确认。(5) 土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995 ] 6号)第二条规定：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收人，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
  由于转租人防工程没有转让土地使用权，也没有转让建筑物的所有权，因此不涉及土地增值税。