“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。 说得简单一些，小产权房没有“两证”，或只有房产证而没有土地证。所以不能上市交易。
我听朋友说过小产权在银行贷不到款，大产权可以在银行贷款，至于大小产权区分不太清楚
简单说吧，大产权是有土地证和房产证得合法权利，小产权主要是指农村宅基地，法律禁止交易，即使买了也不受法律保护，农民随时可以通过诉讼讨回。
拥有完整产权的房子有两个证：房屋权属登记证、国家土地使用权证。 小产权房没有国家土地使用权证，不能上市交易，房屋权属没有法律保护，最好不要购买。
小产权房是农民在其宅基地上，没有经过政府批准而盖起并出售的房子，不可能获得产权证。当被征用时，房主也不能获得补偿。 有产权证的称作大产权房。
小产权房只有居住权，没有买卖权。大产权房（特指商品房）是既有居住权又有买卖权。
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大产权是由房屋开发商为某一个楼盘办理的产权。只有在开发商办理完大产权，再根据相关的进行分割后，各为业主才有对其所购房屋的小产权。
小产权房是建在农村的集体土地上的房子，是违法建筑。因此，不可能有产权证，也不可能有使用权证。居民才有使用权证的房子（叫房改房）。
房产权本来是不分大小，只有一种定义，但由于我国的一些特色，形成了社会上一些约定成俗的说法，对“大产权”和“小产权”在不同情况下有不同解释。 第一种解释：发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲发展商的大，购房人的小。
这种解释对购房人分清买的什么房没有太大关系。 第二种解释：国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。
第三种解释：买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是“小产权”房，对这个区别购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认。房地产商提供的土地证明如果是通过“划拨”得来，就是这里说的“小产权”；如果是通过“出让”或“转让”得来，就是这里所说的“大产权”。
二手房、集资建房、房改售房、回迁房不在笔者本文讨论的范围之内，可以使用标准合同，也可使用其他合同。 。
小产权房事建在农村的集体土地上的房子，不符合法律的规定。有房屋的使用权、也有产权证，但是因为小产权房没有合法的土地证，但一旦出现纠纷维权很难，且因房屋拆迁等原因导致房屋拆除，得到的赔偿很低。
使用权的房子、成本价的房子小产权房。成本价的房子能转成大产权。
小产权的房子只有使用权，没有产权。
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