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2018-03-11 08:56:36

•   地下车位的产权归属目前有3种类型，小区业主在购买小区地下车位之前一定要弄清车位的产权归属问题。
  第一种情况，如果购房时地下车位面积已经列入公摊面积被分摊，这类地下车位办不了产权证，属于全体小区业主所有，开发商无权销售，更无权转让。
  第二种情况，如果地下车位建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。
    
  此外第三种情况是，部分地下车位属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”对照这一条，如果地下车位属于人防工程，也就是开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。
    
  法律专家提醒，很多开发商在卖房子的同时也在卖地下车位，可这地下车位的买卖是否合法，很多业主并不知情，因此导致了许多纠纷的产生。有些时候，业主明明已经公摊了车位所在区域的面积却仍向开放商缴纳了购买费或承租租金，致使开发商二次获利，或者开发商将本不属于自身产权归属的车位、而是属于广大业主共有的车位私下卖掉，这都是业主购买前需要注意的。
    
  理顺权属：
  在统一的不动产登记制度下
  日前，住建部和国土部出台《关于进一步完善城市停车场规划建设和用地政策的通知》，明确提及“规范办理停车场产权手续”，“停车场权利人可以依法向停车场所在地的不动产登记机构申请办理不动产登记手续”。这被认为是停车场走向权属规范的重要一步。
    
  “明确对停车场进行不动产登记，就是把停车场当成了一个独立的物权，对其法律关系界定更为清晰了。”南开大学法学院副院长陈耀东说。
  然而，该文件并未提及业主购买的单独车位如何登记。
  今年5月，住建部发布的《城市地下空间开发利用“十三五”规划》提出：“对已有和在建地下空间进行分类和信息收集，并纳入不动产统一登记管理。
    ”记者查阅《不动产登记操作规范(试行)》看到，“地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间”是列入其中的不动产单元。
  开发商拥有产权的地下车位属于具有独立使用价值的特定空间，如果业主购买后拿不到产权，也就是所有权，则业主的这部分不动产事实上无法进行登记。
    
  据了解，目前，在开发商拥有产权的前提下，有独立隔断的地下车位一般可以办理分割的产权登记，而对于画线的、敞开式地下车位，有的业主拿到了产权证，有的却拿不到。
  物权法第六章规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，而根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，“具有构造上的独立性，能够明确区分，具有利用上的独立性，可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体”的车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分。
    
  敞开的地下车位通过画线等方式完全可以独立地、排他地使用，是专有部分，业主应当能够获得车位所有权，进行产权登记。
  多位专家表示，我国正在推进不动产统一登记制度，关于地下车位权属的认定不应继续含糊不清，有关部门应尽快对符合法定条件的地下车位进行产权登记，并制定相对统一规范的登记证书，既保护公民合法财产，也有利于厘清整个社会的不动产状况。
    
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  胡***

  2018-03-11 08:56:36

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