限价房出炉——武汉房地产市场何去何从?
 一、什么是限价房？
限价房，简单来说就是限房价、限地价的“两限”商品房。
限价房“两限”定义的根本是为了保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。
  要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。
限价房的户型面积：
限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下，廉租房户型设计以一居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米。
  
 二、为什么会有限价房？
限价房是政府为解决城市中低收入人群住房问题的一项积极措施，是实施宏观调控的系列举措中的重要一项，政策的出发点是好的。其主要目的是为控制房价炒作上涨，实行限价房，进行四限双竞制。限户型、限销售对象、限均价、限价差、竞地价、竞方案，限制所有户型面积要在90平米以内；持有本地户口中低收入优先；平均房价要低于区域商品房价的10%—20%；户型、朝向、楼层价差系数须小于5%；地价高者优先中标；方案优、实力强者优先。
  
限价房与商品房、经济适用房、廉租房等众多概念有所不同，他限制了地块开发的基本条件，但都处于混杂，定位含糊。但是，限价房操作比较困难，问题比较多，不只是概念，还有价位、购买者、保证措施等均模糊不清。
 三、限价房的利弊关系？
限价房优越性比较多，首先表现在地方政府推行限价房具有更强的积极性；限价房是带有住房保障性质的商品房，其性质仍然是商品房。
  政府对开发商的开发成本进行测算以后，对房屋的销售价格、建设标准和销售对象等方面进行限制，将开发商的利润控制在一个合理的范围内，最终设定土地出让价格。限价房的出现主要是从源头上控制房价，打破房地产市场上的垄断，保障中低收入者的住房权力。
限价房这种以“限房价限地价”的操作方式决定了限价房与经济适用房在土地获取性质上有本质的区别。
  经济适用房建设用地的获取是政府无偿划拨的。由于这种无偿性，致使很多靠“土地财政”的运转的地方政府没有积极性和主动性去推行经济适用房，因此，经济适用房作为一种政策性的保障住房始终没有得到有效的推广和建设。然而限价房让地方政府仍然能够收取一定数额的土地出让金，这样地方政府在推行这一政策时就会比经济适用房具有较强的动力。
  
其次，限价房的出现有效弥补了住房供应中的断层；经济适用房的限购对象虽然是中低收入家庭，但是由于限购条件相当苛刻，许多中等收入家庭由于收入状况超过了当地的经济适用房申购条件，而被拒之门外。这部分家庭就处于了一个既没有经济实力购买市场上高价商品房，又没有资格申请经济适用房的两难境地。
  房地产市场上出现了这样一个供应断层，住房消费上也出现了相应的断层。而限价房的出现正好弥补了这一断层，由于它的价格与普通商品房相比较低，而购买条件又比经济适用房相对宽松。它处于经济适用房与普通商品房之间，为上述家庭解决住房问题提供了选择，成为住房保障体系中不可缺少的一环。
  
总之利点在于：一是本质比较好，是为了解决中、低收入人群与拆迁户的住房问题，二是降低了商品房的弹性空间，保障了购房价格；三是在经济适用房的基础之上对购买群比较宽松，解决了购房断层的现象；
那么弊点在于：实施限价房“四限”政策之后，限价商品房的问题屏屏出现，这些弊端在某中程度上将影响限价房市未来的发展。
  
 定价问题：
据了解，目前很多城市确定限价房的定价原则是“参照周边商品房的价格，下浮10%-20%定价”。一些业内人士直接将这一定价原则批评为“政府对目前高位运行的房价的变相认可”，意味着限价房还在不断走高的房市挟裹之中。事实上，房地产的价格核算是一个非常复杂的事情。
  除了地价之外，其房屋的品质、物业配套、小区环境、开发商信誉都会对房价产生重要的影响，政府对其估价的难度可想而知。因此，采用参照市场价格进行下浮的做法无疑是最省心、省力的办法。“但问题是，限价房的推出就是要调控房市、保障住房，如果只是简单地参照商品房市场价格，必然随着目前走高的房价而水涨船高，其调控性和保障性在那里？除了通过“限价”以稀释不断走高的区域性市场房价外，限价房对房市的调控性还应体现在“加大供应量”和“调整住房结构”两个方面。
  
质量问题：
限价房会不会“限质量”？限价房政策经实施后，其政策定位仍然不够清晰。限价房既不能算作保障性经济适用住房，也不能算作商品房，是对现行住房供应体系的扭曲。限价房实则是价格管制，即对最高价进行人为限制的行为，其他环节则与商品房无异。
  那么，对最高价进行管制的根据是什么呢？不言而喻是利润。但是，稍稍有点经济学知识的人都知道，企业的行为，要么是在既定成本的前提下追求利润最大化，要么是在既定利润前提下最大限度地节约成本。政府对房价进行管制，即是对利润进行管制，那么剩下的，必然是企业千方百计地节约成本。
  不过这里的成本，与经济适用房不同的是，都由企业来消化。这样，必然就得由企业在建设中对投入品、管理等环节上进行精打细算，如此限价的结果，实质上便成了限质房、成本经济房。既然是成本经济房，限价的目标与结果就不在同一个点上了，所以，限价房会不会有质量问题？这也是值得关注、值得解决的问题。
  
如果政府真的通过限价房调控房地产市场，那就应该在限价房开发的各个环节都作出“牺牲”——降低土地出让金、减少或降低开发过程中的税费开支、降低利润、降低按揭利率、降低首付比例等等。否则的话，限价房很可能就是品质和价格都打了折的商品房而已。“市场不看好，其对市场的影响力也随之减弱。
  
购买群问题：
国家的土地资源是有限的，不可能大量供应限价房。是有限的地块供应，不足以解决住房难问题；而对于广大无房户来说，他们的处境并没有发生变化，他们在为此政策而叫好的同时，不免会想："我高兴什么呢？我怎么才能享受、何时才能享受此政策呢？"因此，这就出了一个关于公共政策的重要命题：一项公共政策应该让所有政策目标受众平等获益，总是由一小部分人能享受政策的优惠，这种政策就仍有改进的余地。
  
限价房政策将承袭经济适用房中的所有缺点。对于购买对象问题、购房后交易等问题，目前的限价房政策还很模糊。对于购买对象，目前界定为重点工程拆迁户。这里就会产生许多政策配套问题，如果优先为重点工程拆迁户解决供应限价房，那么拆迁补偿标准是按照什么标准来算的。
  目前模糊的政策中只规定了哪些人可以购买，却没有对这种具有保障性的政策作出更加科学和详细的规定。可以设想，如果允许拥有限价房的人处置房产，那么是否对其收益增值部分具有部分索取权？应该如何划分？有人提出不准上市，这恐怕又是一件显失公平之举。
然而，地方政府在没有出台明确规定限价房合理管制的情况下，限价房的弊点要高于利点，从而，限价房就没有任何利益所在了，所以政府在推出限价房的时候应明确规定，限制其有效的作用性。
  
 四、限价房对房地产市场有何影响？
“限价商品房”是住房改革以来，继“经济适用房”之后的又一响亮的政策名词，也引来社会各界的广泛关注：叫好声，喝彩声不绝于耳；质疑声、批判声也余音绕梁。限价房没有从根本上解决政策界限模糊的问题，甚至比以往的经济适用房更模糊，所以很难看好其现实推进。
  
近年以来，限价房成了一个“热词”。人们曾乐观地认为，限价房的推出将解决既无资格购买“经济适用房”、又无能力购买“商品房”的城市“夹心层”住房问题，也将会对炙手可热的房地产市场起到降温和稀释的作用。然而通过对目前已经试水的限价房项目操作过程的了解，发现一些地方在限价房有效供应方面要达到“保障”和“调控”的双重目的还有很长的路要走。
  
近几年全国房地产价格的过快增长，已经引起广大中低收入者的强烈不满，确确实实成为了一个社会问题，中央政府也已经觉察到这一问题的严重性，不断地出台房地产调控政策。一些地方官员甚至将房地产行业目前存在的问题上升到了政治的高度，更有个别地方官员勇敢地打起包票来，建议市民别急着卖房。
  
正是在这一大环境下，很多地方在经济适用房、廉租房之外，又推出了“限价房”概念，意在就目前的保障性住房体系中再增加一层，起到更加保险的效果。
通过一段时间的实践，“限价房”越来越暴露出其自身的缺陷性，难以操作是其与生俱来的硬伤，不但容易滋生新的腐败，甚至朝着相反的意愿发展，担当着推动房价上涨的黑手。
  那么集中体现在四个方面，一是购房者资格难以认定，容易使操作过程滋生腐败，二是资本的逐利性决定房地产商追逐高额利润的本能，三是“限价房”如何定价，四是地方政府没有发展“限价房”的积极性，限制管理模糊。
 五、武汉限价房未来发展将如何面对？
继北京、大连、青岛、广州、宁波、成都、福州、厦门、泉州等城市先后组织实施限价房政策之后，受到各界地产商及购房者的广泛关注，武汉也不已为然，06年限价房在武汉开始暂露头角，实施“四限”政策，（限地价、限房价、限套型面积、限供应对象）。
  其实限价房是政府调控市场的一种尝试，面市不仅可以起到稳定土地、房价、落实拆迁户安置的作用。还可以调节需求的一种手段，一旦政府供应限价房增多，可能会引发市场对房价走势的判断改变，进而影响更多人的购房行为，而限价商品房实质上就是一种变相的经济适用房，由于武汉限价房实施比较缓慢，政策面尚未制定明晰，所以不少私营开发商还不敢盲目操作。
  
去年武汉陆续推出了5宗“限价房” 总建筑规模为9。11万平方米，平均楼面地价为1818元/平方米，挂牌后均顺利成交，这5宗“四限”地块，其中一块位于武昌区临江大道以东，且不在江边，每平方米价格上限为4200元，而去年底，临江大道能看到江景的房子，均价在6500元/平方米，看不到江的约5000元/平方米。
  位于彭刘杨路南侧的限价房地块，每平方米房价上限为4300元，该区域去年底销售的某高层住宅，均价为4250元/平方米。位于武泰闸的限价房地块，房价在3000元/平方米以内，略高于周边经济适用房的价格。
今年武汉又推出两宗大面积限价房土地，东湖开发区成功出让总面积达1216亩的住宅用地，其中“限房价、限销售对象”的两地块总面积近730亩。
  两宗限价房地块分别位于东湖开发区流芳新镇、国际社区内，用地面积分别约为518亩、209亩，成交价分别为3。49亿元、9800万元。以此计算，其楼面地价仅为561元/平方米、793元/平方米。两宗地规划总建筑面积约为74。5万平方米。若以每套平均面积90平方米计算，至少可提供约6000套限价房。
  按出让条件，这两块地70%的房屋将采取限房价、限对象的方式销售。最高房价分别不得超过2400元/平方米和2800元/平方米，销售对象仅限佛祖岭科技园职工受“富士康”进驻、地铁开建等利好消息影响，今年以来光谷地价和房价一路攀升，该区域房价是否“严重透支”一度引起多方关注。
  
限价房推出会对光谷以及武汉楼市有影响吗？纷纷评言论语：“一些开发商认为这批限价房影响有限，这两宗地为工业项目配套用地，其能产生的实际影响仅局限于较小的范围之内，不会打乱光谷现有的房地产市场格局，不过，多数业内人士认为，如此巨量限价房的建设，一定时期内将影响购房者心态，一定程度上将为当地楼市降温”。
  事实上，，因为限价房的开发规模是有限的，地段是限制的、购房者也是限制的，他只是针对中、低消费购买与拆迁安置人群，所以并不会对光谷以及武汉楼市产生较大的影响。
目前，武汉推出的限价房的价格与同区域商品房均价差别不算大，但由于限价房的上市时间在明年初，即使武汉市商品房均价保持小幅上涨，这些价格在明年来看仍有优势。
  另外，限价房的户型有优势，也限制了90平方米以内的户型要占到60%，满足中低收入购房需求。据了解，这批房子明年建成后，将由政府指定的重点项目拆迁人统一回购，销售给指定区域的拆迁户。
武汉经济适用房与限价房有什么不同呢？目前武汉市经济适用房，是供应给家庭住房面积在武汉市平均居住面积以下、家庭年收入在武汉家庭平均收入以下，有武汉城镇户口的居民。
  而限价房则明确提出针对武汉市拆迁户销售，以解决重点项目的拆迁安置问题，缓解因拆迁造成的刚性需求给房价上涨带来的压力。这样看来，武汉限价房在明确了限购对象（具备一定房产消费能力的人群，定向购买的拆迁户），解决了市拆迁户的购房安置问题之后，从发展的角度，我们应该注意那些不良发展的现象呢，要解决那些问题呢？
1、关于价格难限问题：
   事实上，价格定位应该是政府根据地块竞地价格、区域配套、区域环境、区域发展空间值以及地块价值评估，确保限价过程科学、客观、公平，制定出能够令消费者、地产商、投融资机构均能接受的房价上限与利润率，才可以明确定出项目限价房的价格，从而定出来的价格也是限价房成功与否的关键所在。
  
2、关于属性模糊问题：
真正意义上的限价房，是构建住房保障体系，明确住房保障政策之后，给购房者一个良好的心理预期，不要让购买者感觉政策总是没谱儿。保障政策明确了，市场预期也就有了方向指引，很多市场问题会迎刃而解，没必要在细枝末节的问题上浪费精力，
3、关于购买者与购买资格问题：
 限价房到底卖给谁？谁有资格卖？我们在前面已经提到，限价房主要针对两部分人群：一是具备一定房产消费能力的人群，二是定向购买的拆迁户（安置费不足以购买高品质住宅的人群），解决他们住房安置问题。
  
4、细节难把关问题：
限价房具体怎么限？对策总比政策多，因为我们的政策大而化之，操作起来自然无准则可依。首先，限价房是否限地段问题。根据销售对象的属性，购房者多是单车上班族，或者是公交车上班族，肯定不是开车上班族。如果不限地段，限价房离中心区较远的话（城郊或市郊），每天上下班途中时间要算，费用成本也要算。
  居住工作不方便，这也成问题。其次是，限价房是否限规格标准？也是个问题；容积率就是第一大限，政府要开发商提供限价房，但容积率如果管不住，只会成了开发商获得高利润的帮手，而居住环境则会因此大打折扣。所以，在这样矛盾并进的情况下，一方面解决地段问题，政府是否能够对限价房地块进行区域性选择，考虑中心区限价房地块开发与城郊结合区域地块开发，可满足不同区域购房者。
  另一方面解决容积率问题，政府对地块进行限房价以及其他制度限制的时候是否可以限制合理的容积率，明确开发规模等，避免各细节的不良现象。
5、限价房是否限条件问题：
比如道路、交通、配套设施等条件。就说配套设施一类，菜场、商场、幼儿园、学校、银行、医院，缺了哪一样都不行，都会给生活带来极大的不方便。
  此外，还有建筑标准、材料质量、施工质量、绿地标准等等。所有指标的弹性都可能使建造限价房的良好初衷落空。由此，限价房必须要进行实质性的考研，生活条件是直接影响现价房是否旺销，是否成熟的关键所在，所以开发商在开发限价房的时候要切实将项目各个环节落到实处。
  限价房也上商品房，开发商在谋求微利的同时，所开发的限价房项目是提升品牌，造福于民的利好关系。另外，政府也必须实行对限价房的保障与监控。量力而行，终归是发展的康庄大道。
 我认为，限价房未来发展，需要政府与开发商以及购买群，三者形成根本性的和谐共进，在确保价格合理、属性清晰、明确对象、明晰条件、细节调控等的情况下，作到让利于民、注重公平原则，以实现最有效的开发环境，而在各个环节上不光是要举重限价房的“四限”目的，更多的是在政策上去完善限价房的细节缺陷。
  除此之外，限价房还面临着几大问题。首先是建设规模、以及同一地段其它项目是否会出现“差别对待”。必须避免相邻地块有的限价、有的不限价；有的限价高、有的限价低；甚至宣传限价“大张旗鼓”、过不了多久“偃旗息鼓”；否则，政府信誉将遭遇极大损害。此外，“限价房”绝不是“低质房”，必须警惕地产商为维持暴利，在建材上“以次充好”，或干脆在小区配套设施、公摊面临、容积率上“耍心眼”，不然，老百姓花了大笔积蓄却买到“豆腐渣”、“不宜居”房屋，那可绝不是闹着玩的！而如何真正让最需要改善、解决住房的百姓获得限价让利的实惠，而不是成为炒房、投资者的“新宠”，更是限价房必须正视的课题。
  一些地方经济适用房“变味”的前车之鉴切不可不防。
客观的说，如果限价房能够解决、处理好上述问题，真正落实“让利于平民”，再加上限定单套面积、确保中小户型供应量，二者“双管齐下”，对于破解买不起房迷局，效果是值得期待的。而人们也大可不必担心房产大鳄“限制利润将‘罢盖’”的叫嚣论调。
  因为，中国有实力的企业越来越多，各种寻找投资渠道的闲置资金规模可观；房产暴利循环被打破不但不是“利空”，相反，积压的市场风险得以缓解释放，市场向着更健康有序的方向发展，不愁没有本着“可持续发展”、“合理利润”态度的企业介入到“限价房”市场中来。
  
据上所提到的几个严重的问题以外，还有我们更应注意的是杜绝垄断性开发、控制炒房投资、增值价格上涨、功利性折扣推销、限价与利益的逆境等，总之，发展是否可观，说白了，“没了张屠户，照吃没毛猪”，关键在政策对头，监管到位，方能长久。